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Lunes, 3 de agosto de 2015

¿Qué es una hipoteca inversa? 6 rasgos que la definen

Muchas veces no conocemos la amplitud de productos y servicios que ofrece la banca, o al menos no conocemos en profundidad las características de alguno de ellos. La falta de información nos hace desconfiar y que pasemos por alto “algo” que pudiera ser de nuestro interés y que nos puede llegar acubrir una necesidad real.

En este sentido nos preguntamos: ¿Sabemos qué es una hipoteca inversa? Quizá muchos sepan de qué se trata a grandes rasgos y otros muchos ni siquiera contemplen que pueda existir este tipo de producto. Pues bien, definámoslo. Según la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, una hipoteca inversa es “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.

Se trata de un producto que por sus características y requisitos está destinado para un pequeño porcentaje de personas, de ahí que quizá sea poco conocido y poco promocionado por las entidades bancarias. Su nombre se debe a que en vez de acudir a la entidad financiera a solicitar un préstamo para la compra de una vivienda, aquí ya se tiene la vivienda y ésta es la garantía del préstamo.

Para ayudarnos en la tarea de conocer mejor este tipo de hipoteca el Banco de España ha elaborado la “Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa” con el objetivo de “aclarar posibles dudas e interpretaciones de aquellos consumidores que se planteen acudir a esta vía de financiación”.

Seis características de las hipotecas inversas

  1. Para mayores de 65 años. Es uno de los principales requisitos –tras el de poseer una vivienda en propiedad y que sea la vivienda habitual-. La ley 41/2007 en su Disposición adicional primera Regulación relativa a la hipoteca inversa contempla entre los requisitos que “el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años”. Además también contempla que pueden ser personas afectadas de dependencia o personas con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.
  2. Cantidad del préstamo. Para determinar la cantidad que será concedida en la hipoteca inversa intervienen distintos factores. El primero de ellos es el valor de tasación de la vivienda, éste ha de ser el correcto ya que de ello depende que el prestatario obtenga el máximo importe. Junto con el valor de tasación, influyen de forma determinante la edad del solicitante y por consiguiente suesperanza de vida.

  3. Disposición del préstamo periódicamente o de forma única. El importe del préstamo puede ser entregado al titular de una sola vez, es decir, de modo que se entregue todo el capital o bien que se realicen disposiciones periódicas, siendo aquí posibles dos maneras de modo que se realicen durante un tiempo determinado o que se hagan en forma vitalicia. Si se opta por la disposición periódica en modo temporal, desde el momento en que el titular deja de recibir capital, la deuda sigue generando intereses. La opción vitalicia ofrece estabilidad ya que se recibirá capital durante toda la vida del titular –teniendo en cuenta que la suma de cada entrega será menor-.
  4. El acreedor solo puede exigir el pago de la deuda cuando el prestatario fallezca. Antes no es posible, así lo determina la Ley 41/2007 en una de sus disposiciones adicionales “la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios”.
  5. Tratamiento fiscal favorable. Ya que las rentas que se reciben conforman un préstamo, no tributan como rendimiento. Además el Banco de España en su guía apunta a que incluso el titular puede alquilar la vivienda y obtener ingresos por ella. En este caso indican que lo más aconsejable es informar a la entidad bancaria de que se va a proceder al alquiler –incluso en algunos casos la entidad exige ser informada-.
  6. Si hay herederos, éstos deben cumplir con la obligación adquirida. Al llegar el fallecimiento del titular o del último titular beneficiario, son los herederos los que adquieren un papel protagonista. Tienen distintas opciones: dejar que el banco adquiera la titularidad de la propiedad que figuraba como garantía conforme al contrato de hipoteca inversa que el fallecido estableció, mantener la propiedad de la vivienda y para ello deberán pagar el préstamo junto con sus intereses –es decir proceder a la cancelación del préstamo por el que la entidad no puede aplicar una comisión por cancelación-, o bien vender la propiedad y que con la venta se satisfaga la deuda contraída –siempre que esta opción sea viable-.

La ley anteriormente mencionada indica la importancia de la existencia de este tipo de productos “que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta”.

 

Cinco Días.

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